Wat zijn de gevolgen van huurprijsvermindering door de corona crisis?

In januari is het eerste kort geding toegewezen waarin een huurder korting heeft gekregen op de huurprijs in verband met corona. Op welke juridische grondslag is dit gebaseerd en wat kan dit betekenen voor ondernemers die hun panden hebben verhuurd als winkel of horecagelegenheid?

Op 27 januari 2021 heeft de kantonrechter in Den Haag (klik hier voor de uitspraak) geoordeeld dat een horecaondernemer gedurende de gedwongen sluiting van de horeca door de corona-pandemie 50% van zijn huur moet betalen.  De rechter stelt vast dat sprake is van een gebrek conform artikel 7:204 BW omdat de huurders het gehuurde (het horecapand) niet kunnen en mogen gebruiken op de overeengekomen bestemming, namelijk als horecagelegenheid. Ook na de periode van de verplichte sluiting in 2020 zijn steeds verschillende overheidsmaatregelen van toepassing geweest waardoor het gehuurde niet dan wel slechts beperkt kon worden gebruikt. Hierdoor wordt het huurgenot aangetast en is sprake van een gebrek. De rechter meent dat  de huurders niet behoefden te verwachten dat de mogelijkheid om het gehuurde in volle omvang te exploiteren als restaurant en café zou worden belemmerd door een (gezondheids)crisis van deze omvang. Daarbij is niet relevant dat de verhuurder er ook niets aan kon doen dat de overheid deze beperkingen heeft opgelegd, dat is geen vereiste voor het bestaan van een gebrek.

De rechter oordeelt dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid omdat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening hebben kunnen houden met een gezondheidscrisis van deze omvang, waarbij diverse overheidsmaatregelen worden getroffen die maken dat het gehuurde gedurende langere tijd niet kan worden gebruikt, dan wel waardoor het overeengekomen gebruik wordt belemmerd.

Vervolgens heeft de rechter de huurprijs in de huurovereenkomst tussen partijen gewijzigd rekening houdend met de omstandigheden. Nu geen van beide partijen een verwijt kan worden gemaakt aan het ontstaan van de onvoorziene omstandigheden, heeft de rechter het financiële nadeel tussen partijen verdeeld. Er wordt derhalve een huurprijskorting bepaald van 50% voor de periode waarin er sprake was van volledige sluiting in 2020 en de periode in 2021 tot het moment dat de huidige door de overheid opgelegde sluitingsperiode van de horeca eindigt.

Andere horecaondernemers maar ook winkeliers kunnen in deze uitspraak een bevestiging vinden dat de gevolgen van de coronacrisis niet tot hun normale ondernemersrisico behoren. De omstandigheid dat er zich een pandemie zou voordoen van deze grootte is onvoorzienbaar en rechtvaardigt daarmee een korting op de overeengekomen huurprijs.

De vraag is of het aanmerken van de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid ook gevolgen kan hebben voor andere overeenkomsten. Voorstelbaar is immers dat een vastgoedbeheerder financiering heeft afgesloten op zijn panden. Wanneer huurders een huurprijskorting krijgen kan het zijn dat de verhuurder zijn maandelijkse hypotheeklasten niet meer kan voldoen. Het is voorstelbaar dat de verhuurder bij zijn kredietverstrekker vervolgens ook een beroep op onvoorziene omstandigheden doet en daarmee het risico van niet-betaling van de huurder verlegt naar de kredietverstrekker. Hierover is niets opgenomen in de uitspraak. BW Advocaten meent dat onderzocht moet worden of ook verhuurders tegemoet kunnen worden gekomen in financiële zin. Er lijkt wel eens vergeten te worden dat ook verhuurders slachtoffer van de corona crisis zijn.