Welke rechten en plichten gelden er bij de huur van middenstandsbedrijfsruimte?

Huurrecht

19 oktober 2020
door Leen Hennink

In de wet wordt onderscheid gemaakt tussen drie verschillende soorten huur van onroerende zaken: huur van woonruimte, huur van een middenstandsbedrijfsruimte of huur van overige bedrijfsruimte.  In deze blog wordt de huur van middenstandsbedrijfsruimte besproken en de beperkingen die daar aan zitten.

Wat is middenstandsbedrijfsruimte
Met een huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte wordt bedoeld huur van bijvoorbeeld een winkel of horecapand. Om als middenstandsbedrijfsruimte te worden aangemerkt moet sprake zijn van een voor publiek toegankelijk lokaal voor de levering van goederen of diensten. Om te bepalen welk huurregime van toepassing is, is het feitelijk gebruik bepalend. Wanneer een huurder in zijn huurovereenkomst heeft staan dat het een café is maar hij gebruikt het niet als een café maar als een zalencentrum of een hotel, dan is toch het huurregime van overige bedrijfsruimte van toepassing ondanks dat er in de huurovereenkomst wat anders is opgenomen. 

 Termijn huurovereenkomst en beëindiging
In de wet is vastgelegd dat een huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte moet worden aangegaan voor een periode van vijf jaar of korter dan twee jaar. Wanneer een huurperiode van vijf jaar wordt afgesproken dan kan voor een periode van vijf jaar worden verlengd. Na vijf jaar kunnen zowel de huurder als de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen. De mogelijkheden voor beide partijen om na vijf jaar op te zeggen zijn echter beperkt.  Er kan slechts worden opgezegd wanneer de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt dan wel als er sprake is van dringend eigen gebruik. Met de bedrijfsvoering van de huurder kan worden gedacht aan het niet tijdig betalen van de huur of bijvoorbeeld gebruik van het gehuurde in strijd met de bestemming. De gedachte achter de beperkte opzegmogelijkheden voor de verhuurder is dat de ondernemer die huurt, de kans moet krijgen om de investeringen die hij heeft gedaan in de winkelruimte en de locatie, terug dient te verdienen. Wanneer de huurder niet instemt met de beëindiging dan moet de verhuurder naar de rechter om beëindiging van de huurovereenkomst te vragen.  Wanneer een huurperiode van twee jaar of korter wordt afgesproken dan kan ook worden afgesproken dat de huurovereenkomst na die twee jaar automatisch eindigt. Zolang er nog niet vijf jaar is gehuurd dan is geen toestemming van de rechter nodig voor beëindiging van de huurovereenkomst.

Huurprijs
In geval van huur van een middenstandsbedrijfsruimte zijn de mogelijkheden van huurprijswijziging beperkt.  Wanneer verhuurder en huurder het niet eens kunnen worden over een huurprijswijziging dan kan de verhuurder aan de rechter vragen om een huurprijs vast te stellen. De huurprijs wordt dan bepaald aan de hand van wat men betaalt voor vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Vaak wordt er door de rechter een deskundige benoemd om hem te adviseren over de huurprijs.

 Risico huurder en verhuurder
Wanneer sprake is van huur van een overige bedrijfsruimte, zoals bijvoorbeeld kantoorruimte gelden bovenstaande beperkingen niet. Na afloop van de contractuele huurtermijn kan zowel door huurder als door verhuurder de huurovereenkomst gewoon worden opgezegd. Ook is er beperking van de mogelijkheden van huurprijsverhoging voor de huurder van overige bedrijfsruimte.  De enige bescherming die een huurder van overige bedrijfsruimte geniet, is ontruimingsbescherming. Wanneer de verhuurder heeft opgezegd, kan de huurder aan de rechter vragen om de huurovereenkomst voor maximaal drie keer voor één jaar voort te zetten.

 Conclusie
Kortom de bescherming van huurders van middenstandsbedrijfsruimte is veel groter dan van de huurders van overige bedrijfsruimte. Wanneer er een geschil ontstaat over welk huurregime van toepassing is, is het daadwerkelijke gebruik van de bedrijfsruimte bepalend.  Het niet opnemen van het juiste huurregime in de huurovereenkomst kan daardoor grote gevolgen hebben wanneer een huurder weigert de bedrijfsruimte te verlaten of wanneer discussie ontstaat over een huurverhoging. BW Advocaten helpt u graag bij het opstellen van een huurovereenkomst om deze problemen te voorkomen, dan wel bij het alsnog beëindigen van de huurovereenkomst of verhogen van de huur.

Aanmelden voor nieuwsbrief
Contact

Veerkade 5D
3016 DE  Rotterdam

010-466 23 33
info@bwadvocaten.nl